La “Finestra sul Ponte“, rubrica del venerdì curata dall’ing. Peppe Palamara, si occupa questa settimana di un tema “caldissimo“, ovvero il calcolo degli indennizzi che saranno liquidati ai proprietari di immobili che saranno sottoposti ad espropri.

L’elaborazione dell’ing. Giuseppe Palamara è basata sulle stime dei costi del progetto definitivo 2011 e dell’analisi costi e benefici 2012 adeguati all’indice ISTAT febbraio 2023. Per agevolare la lettura, sono allegate alcune tabelle che vanno lette congiuntamente con il testo di questo articolo che fa luce sulle reali indennità che saranno corrisposte per gli espropri degli immobili per la realizzazione del Ponte sullo Stretto di Messina.

Autoriproduzione basta sullo studio dell’ing. Palamara

Si tratta di una autoproduzione e non di un documento ufficiale. È un mio personale studio che tuttavia si basa sugli elaborati del progetto definitivo nel qual vi è l’elenco completo delle particelle da espropriare sia a titolo definitivo sia temporaneamente per la sola durata del cantiere (pari ad un massimo di anni 6). Si era già introdotto l’argomento degli espropri nella prima puntata della finestra sul ponte del 31 marzo 2023.

Tra Sicilia e Calabria è prevista la demolizione di soli 245 fabbricati su 4.087 particelle espropriate pari ad un piccolo 6%, mentre per quanto riguarda le aree agricole si esproprieranno tra Sicilia e Calabria 246,6 Ha, di questi poco più di ⅓ pari a 73,4 Ha solo temporaneamente per la durata del cantiere (figura 3).

La nostra elaborazione si base inoltre sulle stime ufficiali quali il QTE, quadro tecnico economico del progetto definitivo 2011 (figura 2) e ACB, analisi costi e benefici redatta dalla Bocconi nel novembre 2012 (figura 5 e 6), naturalmente con monetizzazione rivalutata al 2023. Il risultato finale è che la nostra stima trova capienza in queste somme a disposizione (figura 4) con un’economia di 34 milioni (figura 3).

Per il metodo del calcolo dell’indennità di esproprio, sia essa per occupazione definitiva che per occupazione temporanea, si rimanda alle note della tabella elaborate da testo unico sugli espropri (figura 17), qui ci limitiamo a dire che per i fabbricati si è applicata un’indennità all’incirca tripla al valore di mercato dell’immobile per Torre Faro-Messina e Cannitello-Reggio Calabria (figura 7 e 8) come da Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (figura 18), mentre per la VAM (valore agricolo medio), non si è scesi nel dettaglio delle colture, ma si è applicato un valore triplo del VAM max previsto per le aree agricole siculo/calabre (figura 10) applicato per il periodo massimo (non sempre sarà così) di anni sei. Ergo anche l’indennità di occupazione temporanea (figura 9), proporzionale infatti alla VAM pari ad ½ VAM per il periodo di 6 anni, ha ricevuto lo stesso trattamento.

Si è ovviamente scelto di utilizzare questi valori massimi per mettersi nella “situazione peggiore possibile” e dimostrare che vi è comunque capienza nelle somme a disposizione dell’amministrazione (ancora figure 3 e 4).

Indennità di esproprio pagata dallo Stato per la TAV

Ad Altavilla Vicentina lo Stato ha pagato per la TAV un’indennità di esproprio pari a 2,035 volte il valore del mercato immobiliare (figura 11 e 12) e senza bisogno di applicare la valutazione tripla per cessione volontaria (che secondo me si potrebbe applicare, per il testo unico per l’esproprio, anche per gli edifici residenziali così come è per i fabbricati rurali e le aree agricole).

Fermo restando che la quantificazione dell’indennità per le demolizioni del Ponte deve essere ancora fatta, io ho calcolato che nel QTE c’è capienza per pagare fino al triplo sia per demolizioni dei fabbricati, sia per terreni edificabili e/o agricoli in tutte le nove macro aree tra Sicilia e Calabria (vedi ancora figura 3).

Calcolo dell’indennità di esproprio (elaborazione)

Spiego come ho calcolato un’indennità di esproprio pari a 4.935 €/mq per le case di Torre Faro.

Per l’art.17 del Testo Unico sull’esproprio (figura 17) lo Stato può proporre una cessione volontaria corrispondendo il TRIPLO DEL VALORE DI MERCATO, in via eccezionale, come sdetto sopra, anche per i fabbricati residenziali.

Il valore di mercato oggi, come non ieri, è sempre più un valore oggettivo dato che per la stima degli immobili fa vede l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che chiunque può consultare (figura 18). Ovviamente c’è un valore (minimo, medio, massimo), non per ogni città per ogni zona cittadina.

AMBITO D’ESPROPRIO MESSINA ZONA TORRE FARO

• Ortofoto 3D da Google Maps (ambito in rosso)

Catastale dal sito dell’Agenzie delle Entrate (ambito in rosso)

Figura 19 – Calcolo dell’indennità d’esproprio per le particelle aree gambe della torre sicula (elaborazione con le tre ipotesi di indennità).

Si ricorda in questa sede che giù nel 2011 era stato fatto un accordo per gli espropri, è probabile che questo accordo debba essere rivisto, tuttavia riportiamo la notizia stampa dell’epoca per completezza di informazione.

ACCORDO PER GLI ESPROPRI TRA IL CONTRAENTE GENERALE E LA CTTÀ (settembre 2011) L’«Accordo sulle procedure e metodologie da adottare per la determinazione delle indennità di espropriazione per la realizzazione dell’attraversamento stabile dello Stretto di Messina». A firmare il documento sono stati il sindaco Giuseppe Buzzanca, l’amministratore delegato della Stretto di Messina Spa Pietro Ciucci, l’amministratore delegato di Eurolink Michele Leone, il presidente della federazione provinciale Coldiretti Giuseppe Piccolo, l’avv. Carmelo Correnti dell’Unione piccoli proprietari immobiliari e l’avv. Pietro Ruggeri dell’associazione sindacale Piccola proprietà immobiliare. Con il protocollo si stabiliscono: le procedure per l’acquisizione degli immobili, mediante accordo bonario o di cessione volontaria; i criteri di valutazione degli indennizzi spettanti ai soggetti espropriati e a coloro che, pur non privati del loro bene, subiscono un danno apprezzabile dalla realizzazione dell’opera; le modalità ed i tempi pagamento degli indennizzi; le procedure volte a favorire la mediazione ed evitare i tempi ed i costi del contenzioso. (da Tempostretto dell’8 settembre 2011).